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复工三周的上海楼市:高价产品集中推出 二手市场稳定

2022-06-24 房产资讯 加入收藏
每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤哪怕市场被疫情耽误了整整2个月,上海的房价涨幅仍然领跑全国。一键回暖之后,市场对上海楼市的传言充满了各种期待:豪宅成交火爆、房租大涨、新房一房难求……的确,沉寂了许久的市场再度转向了卖方市场,而据易居研究院,今年1~5月份,全国仅有上海、宁夏、浙江和新疆的房价没有出现同比下跌,并且上海同比涨幅最高,四个省市分别为4%、2%、0%和0%。但实际市场成交情况是否与大家

每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤

哪怕市场被疫情耽误了整整2个月,上海的房价涨幅仍然领跑全国。

一键回暖之后,市场对上海楼市的传言充满了各种期待:豪宅成交火爆、房租大涨、新房一房难求……的确,沉寂了许久的市场再度转向了卖方市场,而据易居研究院,今年1~5月份,全国仅有上海、宁夏、浙江和新疆的房价没有出现同比下跌,并且上海同比涨幅最高,四个省市分别为4%、2%、0%和0%。

但实际市场成交情况是否与大家的想象一致?

“10万+”新盘扎堆上榜

复产复工3周以来,《每日经济新闻》记者陆续走访了上海多个住宅项目,由于疫情防控需要,市区开放售楼处的楼盘并不多,但部分开放参观的项目对客流进行了严格限制。

6月中旬,某楼盘销售人员张兰(化名)曾在现场对记者坦言:“蓄客阶段需要用验资方式来设置一下门槛,不然看房的人太多,实在是接待不过来。”

事实上,看房的人多,买房的也多。

6月以来新房成交面积以周为单位加速攀升。上海中原地产数据显示,今年6月1日~20日成交50.6万平方米。以周为单位来看,首周(5月30日~6月5日)新房成交8.84万平方米,环比增加141.80%;第二周(6月6日~6月12日)成交16.24万平方米,环比增加83.60%;第三周(6月13日~6月19日)成交21.76万平方米,环比增加34.03%。

从最近一周的区域成交结构来看,浦东新区、松江区两个传统“交易大户”分别成交3.72万平方米和3.19万平方米,带动整体成交量攀升。在市中心虹口区,红盘“上新”带来了成交激增,达到4.59万平方米。但由于供应结构原因,嘉定、青浦二区表现差强人意,嘉定仅成交不到1000平方米,青浦不足5000平方米。

在复工复产首周,上海中原地产市场分析师卢文曦曾通过微信对记者表示,“从开工节奏就可以看出,外围先复市,比如临港等等,然后再向市区推进,所以从交易情况,也应该是从外围到市区的节奏。”

值得注意的是,豪宅成交的确成为6月以来新房交易的重要组成部分,因疫情延迟开盘的项目入市后,由于高价位产品集中推出,市场成交格局迅速发生了变化。

从成交前十榜单显示,3万~6万元/平方米的首次改善产品仅有2个,并且成交排名还处于倒数位置,并且纯刚需项目未见上榜,但10万+楼盘占据了榜单6席,甚至榜单前三中就有1个10万+产品。

更值得关注的是,签约的项目都保持了不错的去化率,成交前十榜单中有一半项目签约超过百套。按照推盘房源数量计算,榜单上某排名靠前的项目,开盘当天套数去化率已经达到89%。

总体来看,如果与2021年6月上海新房成交107.7万平方米相比,6月份前20天上海新房成交情况已经基本恢复正常。

对此,卢文曦指出,“上周成交量指标以及成交前十榜单中签约过百套的项目出现多个,说明市场恢复得不错。从这些信号可以看出,至少买家在新房市场的购买热情基本回到正常水平。此外,中高价位产品交易比较活跃,有助于提振市场信心。短期来看,供应方面还没有有效释放,可能会制约成交进一步突破,但给市场一些时间,很快能回到正轨。”

二手房市场在复苏

对于二手房市场的种种传言,卢文曦坦言:“就目前状况来看,二手房市场在复苏,但远没有网传的那么明显。复工节奏也是从外围到市区,当时市区门店开了没几天,短期不可能出现所谓的报复性消费或反弹。”

据太平洋(601099)房屋行业研究部数据显示。6月1日至19日,上海二手住宅成交约8800套,预计6月成交1.5万套左右,比2020年封控解除后首月增长55%,比2021年同期减少45%。

6月21日,太屋(中国)首席分析师赵煜堃通过微信对记者表示,因上海防疫管控预计将持续到7月底,外地客户购买入市受阻,上海住房市场恢复速度将放缓,预计8~9月全面恢复。

“6月,上海二手房成交均价5.5万元/平方米左右,与此前基本持平,预计至8月上海住宅市场价格仍将维持整体稳定局面。”赵煜堃强调。

太屋(中国)副总经理王超6月21日接受记者微信采访时也表示:“就目前市场情况而言,需要一个逐步修复的回暖期。”

复工初期租赁火热

“这段时间租赁特别火,过年时候门店(挂牌)的有五六百套房子,这几天全部都租掉了。”复工后,记者走访位于上海市杨浦区长阳路的某房屋中介公司,中介王畅林(化名)说。

复工初期租赁成交的火热,也令市场再度有了“错觉”。

事实上,每年6月恰是高校毕业季、中小学陪读季租房高峰,在需求量的刺激下,每年此时房租都会经历一波上涨。而今年情况特更为特殊,经历了三、四月份的停摆,需求在6月初集中释放。

卢文曦强调,”租赁市场活跃,一方面因为市场停滞了2个月,积压的需求需要释放;另一方面,现在毕业季,市场也有部分需求需要释放。此外,基于这两个月来的特殊情况,诞生了新的租赁需求,比如原先的群租房,要恢复原状,因此市场会有需求出来。”

上海徐汇区某学校附近的二手房中介张庆生在电话里告诉记者,“房租没有跌过,并且二手房价也涨上去了。我来这片的时候,那时候两房58平方米的租金还是3000多元,后来一直涨,到现在5000多元接近6000元了,一直都在往上面走。”

即便如此,这些区域6、7月份租房需要抢。“陪读季最火的时候,家长一般看一下图片就定了,现场都不看,因为你赶过来的时间,可能就已经被别人签掉了。”张庆生说。

但即便如此,从全市范围看,租金水平尚未完全恢复。市场人士均认为,租金上涨只是市场供需短暂失衡的表现。

据太屋(中国)公布的租金情况,截至6月14日,上海整租房源租金均价为5709元/月,环比上月涨10.19%。上海全市租金上涨趋势明显,宝山、浦东、嘉定、闵行区域租金涨幅最大,中心城区如黄浦、长宁、徐汇等则涨势稍弱。

据太屋(中国)分析,近期租金价格确实存在波动,但短期变化不大,且是在整体有所降低的基础上波动,也有明显降低的部分。相比于往年春夏季租金上涨幅度来看,今年的涨幅并不算明显,有涨有跌、整体平均才是当下市场最真实的状态。

(责任编辑:马金露 HF120)
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